感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
去年，当佛山建发在张槎拿的地块出规划要做纯大平层时，坊间直接惊掉了下巴，直摇头。
但这块地楼面价9000多，如果继续做刚需产品，它卷得动吗？不被地铁盘干趴才怪。
(资料图片仅供参考)
所以佛山建发直接做豪宅，反其道而行之，兴许能绝处逢生，赚到不错的利润。
它就是现在的城发·悦城峯境，去年就曝光了楼栋规划排布和面积度，最小178㎡起步，最大345㎡。
这个起步面积，就问你屌不屌？目前佛山在售盘，还有哪个起步面积够它大的？绝对没有。
它以后会卖多少钱呢？我不知道。
反正它隔壁海伦堡悦江一号尾货的毛坯复式，准现楼好楼层1.5万+/㎡，融创望江府二手毛坯还有1.4万+的。
但显然几个盘无法相提并论，就像奇槎的鹏瑞三龙湾1号，最贵有7万+的成交价，但板块天旭小三房也有1.9万+的货。
悦城峯境的大平层户型图流出来了，我相信刚需群体看完可以会蹦出一句：球！什么垃圾户型。
但豪宅买家的反应可能会截然不同，不信往下看。
01
据说项目第一波会推2梯2户的8座和3梯3户的10座，都是25层高。
其中，8座处在楼王的中心位置，东北面是东鄱村民公寓，西南面是东平河。
先看这个234㎡的户型，有的刚需买家指定一堆嫌弃：比如户型不方正、厅大面积浪费多、4个房间太少、两次次卧房间太小、南面次卧去公卫上厕所走很远、阳台不规则......
再看这个236㎡的户型，部分刚需买家肯定觉得也有上一个户型的毛病，还觉得有西晒。
再看东侧10 座的3梯3户，旁边据说是流经千年的小布窦涌和悦江一号的高层，可西南向和东南向望东平河。
先看这个178㎡的A户型，有的人可能会喊：哇，阳台好短。
还有这个178㎡的B户型，对于刚需群体而言，可能觉得这个户型看着顺眼一些，因为跟市面的竖厅有些相似，啥四开间朝南。
最后再看个198㎡的户型，估计有人会喊：哇，这不是手枪户型吗？差评。
我先不做正面点评，各位老铁，你们就说你们第一眼看到这些户型，都是啥感受。
02
明眼人读得出我上面的文字纯粹调侃当下一部分挑剔的刚需群体，毕竟人与人的生活方式差别太大。
看过市面很多产品户型，我对一个优秀的豪宅户型的评价是：刚需群体嫌弃的豪宅户型，大概率是优秀的豪宅户型。
如果一个豪宅户型，就是市面优秀的刚需户型放大版，那我只能认为开发商毫无产品创新精神。
其实，城发做的这些户型，还算是比较优秀的豪宅户型，市面雷同率低。它结合了外部景观价值、照顾了豪宅客群的生活方式及社交习惯，甚至兼顾了楼栋外立面的独到设计。
所以，户型阳台从内部看，是奇奇怪怪，宽窄不一的。但从外面看，是极具造型和线条设计的。
同类不规则的户型阳台，在顺德万科水晶城，你就能见到。
万科水晶城是我认为的佛山楼盘外立面里，数一数二好看的。从远处看，真的很想切割的水景体一样，极具辨识度，甚至独一无二。
▲万科水晶城
城发这个项目的效果图，如下，以后大概呈现这个效果，楼下3栋矮的是会所。
如果你非要杠上开花，说外立面好看顶个屁用，室内用起来又不方便，我只能说你赢了。
你就该在自家阳台上，焊外飘30cm的不锈钢防盗网，这玩意儿非常实用。
不同购房者的人生追求都天差地别，有啥好说的。
03
据说城发项目在7月底会开销售中心，料想价格也不会太便宜。
我相信开发商也不是奔着要走量，能在这里做大平层，都预着不会太快清盘了。
以我们过往接触到的客群来看，这里对于张槎企业主、本地土著，以及对面南庄和附近罗村的部分有钱人会有些吸引力，主力买家还是张槎为主。
地段价值不强，但是它在区域目前没有什么竞品。附近的东建望江项目，规划还没公开，据说会做高低配的高层+叠墅，不知真假，我们拭目以待吧。
之前说附近华侨城会进来做类似欢乐海岸的项目，听附近的村民说华侨城确实有来谈过住宅用地，但听说开的价格比较低，政府方面还在斟酌，所以还是让子弹再飞一会儿吧。
关于这个板块，我们过去把它当成是智慧新城板块，也列举过周边一些不错的二手盘，现在整理如下：
01
龙光玖龙湾户型偏改善，从100～190㎡都有，户均面积近130㎡，小区入住率比较高。
社区园林宽阔、居住品质、物业管理都不错。就是距离学校去到近1.8km略远，去地铁站约900米还可以接受。
其中毛坯单位正常楼层普遍在1.7-1.8万/㎡，带装修单位正常楼层普遍1.8-2.1万/㎡。
02
隔壁还有次新的融创望江府，面积段95-188㎡，因为是纯毛坯交付，加上之前投资客也不少，所以入住率比较低。
它跟龙光玖龙湾一街之隔，距离学校和地铁比龙光远一些。
其中毛坯单位正常楼层普遍在1.55-1.75万/㎡，带装修单位非常少。
03
更靠近智慧新城的海湾城户型选择多，从72～154㎡的二到四房都有，门槛较低，靠近学校。
该盘物业管理槽点多，社区外立面显旧，但入住率片区最高，二手房交易非常活跃。
其中毛坯单位正常楼层普遍在1.75-1.9万/㎡，带装修单位正常楼层普遍1.8-2万/㎡。
04
隔壁中海凤凰熙岸的物业口碑不错，户型从100-143㎡都有，但切分成了3块地，因早期投资客多，毛坯也比较多，现在入住率较低，但非常靠近学校。
最大住宅组团里有小高层，楼间距显得小，有些逼仄。户型比较一般，但小高层不多见，可是这样的产品二手也没卖出溢价。
其中毛坯单位正常楼层普遍在1.6-1.85万/㎡，带装修单位正常楼层普遍1.75-2万/㎡。
05
最后童梦天下，属于智慧新城地铁站上盖，其中一期步行去地铁大概三四百米，楼下的童梦天下商场，中海已接盘运营，偌大一个空在那里。
该盘物业管理口碑不行，社区品质也非常一般，户型也比较一般，勉强作为次选。
其中毛坯单位正常楼层普遍在1.5-1.7万/㎡，带装修单位很少。
相比之下，关于城发的大平层项目和未来处境，，你又怎么看呢？
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